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https://repositorio.mpd.gov.ar/jspui/handle/123456789/6377| Título : | RC (Causa N° 61697) |
| Fecha: | 30-dic-2025 |
| Resumen : | Dos personas iniciaron una demanda reivindicatoria contra una mujer respecto de un departamento ubicado en la ciudad de Necochea. Los actores invocaron que habían adquirido el inmueble mediante escritura pública del 30 de diciembre de 2021, otorgada por una escribana local. Por entonces, el vendedor del inmueble estaba privado de la libertad, motivo por el cual su madre había comparecido como apoderada del titular registral, mediante un poder firmado el 5 de octubre de 2015. En la escritura, los compradores reconocieron que el inmueble se encontraba ocupado y que adquirían, junto con el dominio, las acciones tendientes a recuperar la posesión. Con base en ese título, reclamaron la restitución del bien y una indemnización por la privación de uso. Por su parte, se presentó la demandada, quien había sido pareja del vendedor y se encontraba viviendo allí junto al hijo menor de edad de ambos. En ese marco, la mujer contestó la acción, negó la legitimación de los actores y contrademandó por nulidad de la escritura. Asimismo, declaró que se había simulado la compraventa. En ese sentido, sostuvo que el poder utilizado para la venta se había extinguido al momento del otorgamiento de la escritura, debido a que su otorgante –que estaba detenido desde fines de septiembre de 2015– había sido condenado en 2018 a quince años de prisión, con pena accesoria de inhabilitación. Agregó que el negocio había sido instrumentado para sustraer el inmueble de su patrimonio y, de esa manera, afectar sus derechos económicos. |
| Decisión: | El Juzgado en lo Civil y Comercial N° 1 de Necochea hizo lugar a la reconvención. Por lo tanto, declaró la nulidad de la escritura pública de compraventa. Asimismo, entendió que hubo una simulación en la compraventa del inmueble en cuestión. Como consecuencia, rechazó la demanda de reivindicación promovida por quienes figuraban como adquirentes registrales del inmueble (juez Balbi). Esta sentencia fue recurrida, por lo que a la fecha no se encuentra firme. |
| Argumentos: | 1. Escritura pública. Nulidad. Escribano. Responsabilidad civil. “[E]l documento habilitante en el supuesto de la representación voluntaria, naturalmente es el poder el cual, en el caso, se había extinguido. Por todo lo expuesto, la reconvención por nulidad de escritura debe ser recepcionada, sin que puede imputarse responsabilidad a la escribana actuante, en tanto el deber notarial de identificar a los comparecientes es una obligación de medios y no de resultado, con las consecuencias positivas que ello implica para el escribano que, frente a un supuesto de extinción de poder como el especial caso de autos, habiendo obrado con el cuidado y la diligencia propia de su función, es tan víctima de la circunstancia como la parte perjudicada, debiendo liberarse de responsabilidad a la escribana, pues la existencia de dolo por parte de quienes cometieron la defraudación, la exime de responsabilidad puesto que interrumpe el nexo causal. [E]n estos autos no se demostró que la [escribana] hubiera actuado sabiendo que el poder se encontraba extinguido. Quien decía ser la apoderada ya no lo era y la profesional no advirtió ninguna inhabilidad en el enajenante…”. “[L]a habilidad de los otorgantes hace referencia a la habilidad para otorgar el acto, pero no da fe de esa circunstancia, sino solo de la identidad de las personas físicas y no de los demás elementos individualizantes como el estado de familia, el juicio de capacidad de los firmantes, domicilio o residencia. De ahí que, si el acto resulta nulo porque uno de los celebrantes era una persona incapaz no declarada, no necesariamente compromete la responsabilidad del notario, si no existen elementos que acrediten que fue parte de la maniobra, en tanto que en los supuestos en que las incapacidades no surjan de registros, no habrá responsabilidad del notario…”. 2. Simulación. Violencia económica. Perspectiva de género. Prueba. “[E]l único modo de analizar la causa es a través de una mirada integral de los hechos, de la prueba y de la situación patrimonial familiar en la cual se encuentran inmersos los ex concubinos, particularmente la mujer que denuncia la maniobra cometida por su ex pareja para violar y perjudicar notoriamente sus derechos económicos. Al respecto considero que aunque se trate de una acción que involucra el derecho real de dominio, si la mujer demandada alega y arrima prueba sobre hechos de violencia psicológica y económica, la mirada del juez debe agudizarse para advertir si la desigualdad se ha configurado, si ha existido una relación asimétrica de poder, si ha existido abuso o aprovechamiento, no pudiendo en modo alguno excluir esta perspectiva en ninguna rama del derecho. Debemos tener en cuenta la problemática de la violencia en las relaciones interpersonales, la necesidad e importancia de valorar los indicios y pruebas dentro del contexto e historial de violencia…”. “[E]n base a estas consideraciones, el caso no puede reducirse a una cuestión de derechos reales cuando lo trascienden hechos de violencia denunciados por la demandada y el debate se centra en el inmueble donde reside junto a sus hijos…”. “[C]onforme estas pautas que constituyen el marco normativo dentro del cual deben juzgarse los hechos invocados de violencia económica, junto con los principios que deben tenerse en cuenta a la hora de interpretar la prueba rendida, resulta necesario analizar la simulación que ha invocado la reconviniente…”. “[L]a [mujer] sostiene que su ex concubino y padre de su hijo con quien convive en la vivienda es el verdadero propietario del inmueble en cuestión. Señala que no debe restituir la posesión del inmueble por cuanto los actores no son los propietarios, es decir, no tienen el derecho real de dominio sobre el mismo, ni el derecho a poseerlo, ya que su relación con la cosa es ficticia e interpuesta, lo que efectivamente ha sido acreditado. En efecto, los elementos obrantes en la causa acreditan que la [demandada] ha sido víctima de violencia de género, familiar y económica. Además el precio abonado por el inmueble, la falta de acreditación de los ingresos por parte de los titulares registrales, como la forma en que la venta se produjo mediante un poder otorgado en la [Dirección Departamental de Investigaciones] y la cercanía temporal que existió entre la detención, el poder, la codena y la compraventa, demuestran la clara intención para defraudar los derechos patrimoniales y económicos de la reconviniente…”. “[S]i bien no son muchos los elementos aportados a la causa, de ellos se desprende que nos encontramos ante el caso de un acto simulado en perjuicio de la reconviniente […]. Siendo que el acto habría ocasionado perjuicio a la reconviniente, toda vez que debió enfrentarse a la posibilidad de ser desalojada del inmueble en el que vive, estamos en condiciones de sostener que la simulación objeto de autos es ilícita…”. 3. Posesión. Poder. Titular registral. Legitimación. “[E]l título presentado por quien pretende reivindicar tendrá aptitud para coronar con éxito su pretensión cuando sea de fecha anterior a la posesión del demandado; esta solución es lógica, ya que si la posesión del demandado es anterior al título del reivindicante, resulta obvio que a este último nunca se le hizo tradición del inmueble, no pudiendo por tal motivo, adquirir el dominio del bien…”. “[Q]uien demanda por reivindicación la restitución de la cosa contra el poseedor debe justificar la titularidad del derecho respectivo. En el caso […], en virtud de que la operación mediante la cual la [apoderada] adquirió el bien inmueble objeto de reivindicación fue declarada simulada deviniendo nula, esta no reviste el carácter de titular de dominio del mismo. En definitiva, el plexo probatorio obrante en la causa me convence de que los actores no tienen legitimación sustancial activa para interponer la acción reivindicatoria por cuanto ha existido simulación en el acto de compraventa lo que invariablemente alcanza para enervar su legitimación. El hecho de que la acción intentada se refiera al derecho real de dominio sobre un inmueble, no me impide advertir las demás cuestiones que subyacen los límites de una simple acción real y que involucran los derechos patrimoniales de una mujer que ha sido víctima de violencia económica por parte de su ex-concubino…”. |
| Tribunal : | Juzgado en lo Civil y Comercial Nº 1 de Necochea |
| Voces: | ESCRIBANO ESCRITURA PÚBLICA LEGITIMACIÓN NULIDAD PERSPECTIVA DE GÉNERO PODER PRUEBA RESPONSABILIDAD CIVIL SIMULACIÓN TITULAR REGISTRAL VIOLENCIA ECONÓMICA |
| Jurisprudencia relacionada: | https://repositorio.mpd.gov.ar/jspui/handle/123456789/4398 https://repositorio.mpd.gov.ar/jspui/handle/123456789/4869 https://repositorio.mpd.gov.ar/jspui/handle/123456789/5133 |
| Aparece en las colecciones: | Jurisprudencia nacional |
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